節税

不動産投資は古木造物件で節税効果が生まれるというのは本当か? その方法を解説

Aventure編集部

不動産投資で節税を行うことは可能です。不動産収入とは別の収入を得ている場合、給与所得と不動産所得の金額を合算して割り出すため、通常課税される収入額を不動産所得によって下げることができるからです。すなわち、減価償却費のほか不動産投資をする中で支払う管理費や修繕費、管理会社への委託料などの経費を増やすことができます。しかし、節税効果を鵜呑みにすると、想定していたよりも節税効果が出ない、物件の収益性も悪く、結果として赤字になってしまったということにもなりかねません。
この記事では、不動産投資を節税という観点から説明し、注意するポイントを解説します。


節税目的の不動産投資は決まった型がある

 

 
 
 
 
 
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大前提として不動産投資で節税ができるのは、所得水準が高い人です。不動産投資を勧める営業マンに言われるままに投資をしたところ、思うほど節税効果がないと嘆く人がいます。そのため、不動産投資は節税に効果がないとする情報も溢れています。これは給与所得など所得水準の高さが関係しています。所得水準が高ければ高いほど効果的です。特に年収2,000万円以上の高所得者には効果があります。やり方にもよりますが、数百万円から一千万円以上の節税効果は期待できるでしょう。節税目的の不動産投資はやり方ほぼ決まっています。そして高い確率で節税効果が生まれます。

予想外の出来事でも揺らがない減価償却

資産価値が上がることを期待する不動産投資の場合は、家賃収入が主な利益の源泉となります。しかしこれは空室率や家賃の下落によって毀損する可能性があります。確実な効果が期待できるものではありません。

しかし、節税目的の収益物件は減価償却費が目的達成のドライバーとなります。この減価償却費は物件価格、構造、築年数によって決まります。空室率や家賃は、例えば新型コロナウイルス感染拡大などの予期せぬ出来事で下がることがありますが、減価償却に関わる3要素は揺らぐことがありません。高確率で目的が達成できる所以はそこにあります。

節税目的で不動産投資をする場合は、新築物件への投資はしないでください。法的耐用年数を超えた築年数の木造・軽量鉄骨造の物件で、減価償却費が多く計上されることによって不動産所得がマイナスとなり、給与所得や事業所得と損益通算する結果として、節税効果が期待できるというものです。

古い木造アパートに融資は下りるのか

 

 
 
 
 
 
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ここでのポイントは、法的耐用年数を超えた木造アパートなどに融資が下りるのかどうかです。結論を先に伝えると、多くの場合で融資は下ります。木造の法的耐用年数は22年、軽量鉄骨造は27年と決まっています。この期間を超えた物件は4年、5年で建物を償却します。融資は物件の法的耐用年数内で期間を設定することがほとんどです。しかし、歴史的な低金利時代を迎える現代においては、銀行が積極的に融資をしようとしています。耐用年数を過ぎた物件であっても、融資が下りる可能性は非常に高いです。

金利水準が高いのでは? と思うかもしれませんが、1.5%~3%代で借り入れは可能です。ただし、高所得であることが条件です。節税目的で不動産投資をする層は、所得税と住民税率が50%の年収2,000万円以上の医者や仕業、金融関係者がほとんどです。個人保証で会社の借金をしている経営者は融資が下りない可能性もあります。

減価償却を終えた後に売却することは可能か?

4年、5年で減価償却をしきったら節税の目的はほぼ達成することになります。そうすると、物件の売却が視野に入ります。しかし、耐用年数を過ぎた物件を簡単に売却することができるのでしょうか?多くの場合はできると考えられます。

これは高年収の人が、同様のスキームによって節税したいという需要が常にあるためです。多くの不動産会社は目的に応じた物件を仕入れたいと考えており、物件が循環するのです。また富裕層を会員として抱える信託会社は特に、紹介する物件を探しています。基本的には買い手がつくと考えて良いでしょう。


ポイントは減価償却費

建物価格5,000万円の物件で、減価償却期間が5年の場合は毎年1,000万円が費用として計上されます。不動産所得に関わるこの赤字を、本業の所得と損益通算することによって相殺し、節税へと繋がるのがこのスキームです。

簡単にシミュレーションをしてみます。
物件価格が5,000万円で償却期間5年、減価償却費1,000万円、表面利回り10%(家賃収入が500万円)の物件があったとします。借入金の返済額は年間800万円だったとします。単年の収支はマイナス\1,400万円となります。この1,400万円が損益通算で所得から引かれることによって節税効果が生まれます。

売却益の39%に課される譲渡益は問題なし?

 

 
 
 
 
 
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不動産は取得から6年以内の短期譲渡で39%、6年を超えた場合の長期譲渡で20%の税金が課されます。節税目的の場合は5年以下となりますので、短期譲渡がほとんどです。39%の税金がかかるので、結局は意味がないのでは?そのように思うかもしれません。

しかし、耐用年数が過ぎた木造・軽量鉄骨造の不動産価値が急上昇する可能性は極めて低いでしょう。譲渡価格は仕入れ価格とほぼ同等になると考えられ、譲渡益によって結果的に税金を多く払うことはないと考えて良いでしょう。


不動産投資で経費にできる項目は?

 

 
 
 
 
 
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次に減価償却の他に経費として計上できる項目について見てみましょう。不動産投資は減価償却費以外にも経費として認められる項目が多数あります。実際にかかった経費は漏らさず申告することにより、節税効果は高まります。

ただし、税金は経費として計上できますが、種類によってはできないものがあります。また、スーツや時計などは費用計上ができません。

管理費

不動産投資においては切っても切れない経費です。耐用年数の過ぎた木造物件の場合、入居者のクレームが発生する可能性があります。本業に支障を出さないためには、管理会社にすべて委託することが良いでしょう。
管理委託費の相場は家賃の5%程度です。家賃収入が500万円の物件であれば、25万円が管理手数料として発生します。

入居者の募集や契約更新、家賃の督促など、集金代行契約を結ぶことが重要です。管理委託費の中に物件を運営する上で必要な項目が含まれているか確認してください。

修繕費

築年数が経過している物件は修繕費が必要となるケースがあります。特に修繕が必要となるのは以下の項目です。

・屋根の塗装や防水
・外壁の塗装や補修
・給湯器やエアコンなどの必要設備
・給排水管などの配管周り
・階段の塗装や防水、腐食防止

国土交通省が賃貸経営者向けに公表している、各項目ごとの補修年数の目安は以下の通りです。

・屋根
塗装・補修:11年から15年目
防水・葺替:21年から25年目

・外壁
塗装:11年から18年目
タイル張り:12年から18年目

・給湯器・エアコン
交換:11年から15年目

・給排水管
高圧洗浄:5年目
取替:30年目

・階段・廊下
鉄部塗装:4年から10年目
塗装・防水:11年から18年目

※国土交通省「計画修繕ガイドブック」より

節税目的の不動産投資の場合、修繕や補修はできるだけ避けた方が良いでしょう。物件を取得する前に塗装や設備の交換状況など細かな箇所をチェックしておくことをおすすめします。

ローンの利息

金利は金融機関によって異なります。メガバンクや都市銀行の場合は1%前後と比較的低水準での借り入れが可能です。地方銀行は1%~4%です。信用金庫は2%台が普通です。地方銀行は借り入れがしやすい一方、金利水準が高めに設定されています。 不動産投資はできるだけ自己資金を抑え、借り入れのレバレッジ効果を使った方が有利です。自己資金を抑えられるか、金利がどれくらいかなど、ある程度のシミュレーションをしておくと話を進めやすいかもしれません。

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融資を利用して不動産投資を行う場合、火災保険加入は必須となります。自己資金のみで賄う場合でも、火災保険への加入はした方が良いでしょう。災害など予期せぬ事故が起こる可能性はゼロではないためです。

打ち合わせ、新聞図書費、通信費などその他

通信費、旅費、交際費、情報収集のための費用、自動車関連費用、これらはすべて不動産投資で認められている経費です。具体的には、スマートフォンの購入代金、通信料、インターネットのプロバイダー費用、不動産投資で使うアプリなどの費用、ホテル代、公共交通機関の運賃、ガソリン代、車両の購入代金、新聞・書籍代、コンサルティング費用、管理会社などとの食事代、これらはすべて経費として認められます。 節税目的の不動産投資の場合は、なるべく経費計上した方が有利です。

税金

不動産投資にかかる税金も経費として計上することができます。

・固定資産税
・都市計画税
・登録免許税
・印紙税
・自動車税、重量税
・利子税
・法人事業税

ただし、自動車税などは不動産投資に使っている部分のみとなります。

費用として認められないもの

スーツや時計、バッグなどのは経費として認められません。例えば、金融機関の人との打ち合わせに必要だったとしても、それは経費に入りませんので注意してください。 所得税や住民税、法人税は経費として認められません。マンション経営管理士などの資格取得にかかる費用も経費には含まれません。 青色申告者でない場合、家族への給与は経費として認められません。青色申告者となって専従者給与を増やそうとしても、税務調査を呼び込みやすくなるだけです。実態に即した申告が必要です。不動産賃貸業の場合は、月8~10万円以内に収めるのが普通です。


節税目的はどんな人に向いているか?

節税目的の不動産投資は、所得税、住民税率が50%を超える年収2,000万円以上の富裕層が行うものです。それに満たない人が行ったとしても、目覚ましい効果は得られません。不動産投資の営業マンが年収1,000万円クラスの会社員に対して甘い言葉で誘惑するケースがありますが、きっぱりと断った方が賢明です。それであれば、新築物件などの家賃収入目的の不動産投資を行った方が得策と言えます。

正しい知識を持ち、効果的な投資、節税を行ってください。

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