リバースモーゲージとは？基本知識を解説

リバースモーゲージは、自宅を担保にしたうえで一括または年金の形で生活資金の融資を受ける高齢者向けの仕組みです。

持ち家は処分せずに継続して住み続けることができ、借入金は死亡した時に担保になった不動産を処分することで返済します。

住宅ローンが完済された持ち家であれば売却して資金を得ることもできます。ただ、同時に住むところがなくなってしまうのがネックです。リバースモーゲージなら「まとまった資金は欲しいけど、今の自宅に最後まで住み続けたい」という希望が叶えられます。

また、毎月の返済は利息のみであり、元金を完済するのが契約者の死亡後であることも特徴です。

住宅ローンとの違い

通常の住宅ローンと特に大きく違うのは、前述した「死亡時に元金を一括返済する」という仕組みです。

通常の住宅ローンは一括で資金の借り入れを行い、融資額を毎月返済していく方式です。返済額には元金と利息の両方が含まれていて、最終的に借入残高を0にすることで完済になります。

リバースモーゲージはその逆で、毎月（または一括）で融資を受けますが、毎月の返済は利息のみです。元金は債務者が死亡したあとで一括返済します。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージは通常の住宅ローンとは違う仕組みのため、上手に利用するにはメリット・デメリットの両方を正しく理解しておく必要があります。

デメリットのなかには、自分の相続人（子供など）に負担を強いる部分があり、特に理解を深めておく必要があります。

リバースモーゲージのメリット

メリットは、大きく分けて以下の3つに分かれます。

持ち家を売却せずに老後資金が手に入る
毎月の返済は利息のみ
借入を相続させずに済む

持ち家を売却せずに老後資金が手に入る

リバースモーゲージは持ち家や土地を担保にして融資してもらうローンですが、持ち家には引き続き住み続けることができます。

売却と違って、自宅を手放さずにまとまった老後資金を借りられるのがメリットです。

売却後に賃貸に住もうとしても、高齢を理由に入居を断られることもあります。資金を確保しながら家に住み続けるなら安心ですし、環境の変化に戸惑うこともありません。

また、相続人は絶対に自宅を手放さないといけないと決まったわけではありません。融資された資金を手元の資金で完済すれば、持ち家を手放すことなく相続することも可能です。

毎月の返済は利息のみ

リバースモーゲージで融資された元本を返済するタイミングは、債務者が亡くなったとき（配偶者に引き継がれた場合は配偶者が亡くなったとき）です。

債務者が死亡後に持ち家を売却して清算しますが、債務者の生存中は利息分を返済するだけで済みます。

元金と利息を返済する一般的な住宅ローンと比較すれば、毎月の返済負担が小さくなるのがメリットです。

借入を相続させずに済む

通常の住宅ローンのようないわゆる「借金」は、相続人（子供など）が返済の義務を継承することになります。

相続放棄や限定承認といった方法で債務の負担をしないことも可能ですが、プラスの財産まで放棄することになってしまいます。

リバースモーゲージでは債務者が亡くなったあとに持ち家を売却して清算できるため、子供に借金を相続させずに完済可能。元金の全額を完済して売却代金が余った場合は、プラスの財産として相続することもできます。

リバースモーゲージのデメリット

メリットばかりでなく、デメリットも把握しておきましょう。

主なデメリットは以下の3つです。

推定相続人の同意が要る
事業や投資の資金としては使えない

推定相続人の同意が要る

リバースモーゲージは債務者が死亡した後に自宅を売却することが前提になっているため、家が相続財産として残りません。家族が同居している場合は、将来的に相続人は住んでいる家を継承できない事態になってしまいます。
また、同居していないとしても、相続人としては受け取る財産のアテが外れてしまうことになります。

そのような事態を防ぐため、契約は子ども等の推定相続人の同意を必要とするケースが一般的です。複数の相続人がいる場合は誰か1人でも承認しなかった場合、本人が希望してもリバースモーゲージを利用できません。

また、担保になる物件の資産価値が下がると自宅を売却しても返済できない可能性もあり、その場合は相続人が残りの債務を返済しなければいけません。

将来の相続を見据え、家族の理解を得たうえで申し込む必要があります。

事業や投資の資金としては使えない

金融機関によっては、資金使途（資金の使い道）が限定されている場合があります。

大前提としてリバースモーゲージは老後の生活資金（金融機関によっては遊興費も含む）や介護費用、リフォーム資金などの確保が目的の制度です。

どの商品でも、事業資金や投資費用としての利用は認められていません。

金融機関によってはレジャーや遊興費としての利用が認められていないケースもあるため、豊かな老後生活を目指して利用したい方は特に注意が必要です。

資金の使い道が定期的に確認されるので、禁止されている事柄に使ってしまうと言い逃れはできません。

申し込む前に、どのような資金使途に利用できるかは事前に確認しておきましょう。

対象になる住宅が限定されている場合もある

リバースモーゲージにおける不動産評価額は、建物が建っている土地について見られるのが一般的です。

担保にできる物件は土地付きの一戸建てが多いのですが、建物部分は経年劣化で資産価値が下がるため、あまり評価されません。つまり、多くの場合マンションは担保の対象外です。

マンションでも可能な場合もありますが、融資条件が厳しくなることも考えられます。

また、金融機関によっては、

●自宅が建っている地域が限定される
●夫婦以外の家族が同居していると利用できない
●火災保険への加入が求められる

など、さまざまな制限が課される場合もあります。

リバースモーゲージが向いている人の特徴

これまで紹介したメリット・デメリットをもとに、リバースモーゲージに向いている人の特徴を紹介します。

老後資金を確保したい方

資産価値の高い自宅があって住むところに困っていない一方で、預貯金が少なくて老後に不安がある人もいるでしょう。そのような人にリバースモーゲージは向いています。

近年は退職金の平均額が右肩下がりで減少傾向が続いていることはご存知でしょうか？

厚生労働省「就労条件総合調査」によれば、勤続20年以上で定年退職した45歳以上の「大卒以上」「管理・事務・技術職」の退職金の平均は1997年には2,871万円だったものが、2018年には1,788万円まで減少しています。

出典：厚生労働省｜就労条件総合調査

以前と比較して、定年退職時にまとまった老後資金を得られない人が増えていることが予想されます。

退職でセカンドライフを楽しむ余裕もなく、アルバイトや再雇用で働くことになるかもしれません。 リバースモーゲージなら自宅を明け渡すことなく老後資金を借り入れできるため、豊かな老後を過ごしたい人に向いているといえます。

レジャー・旅行など優雅なリタイアライフを楽しみたい方

老後資金をすでに確保している場合でも、いざという時のために現金を用意しておきたい人にも有効です。

代表的なのは「介護資金・病気入院の資金を用意したい」といったケースですが、それ以外に楽しみのために利用することもできます。 たとえば定年退職を機にゆっくりと海外旅行を楽しみたい人や、心ゆくまで趣味に没頭したいという人です。

レジャーや余暇を楽しむお金として使用が認められる商品を選べば、日常の生活資金を節約することなく目的のイベントに合わせた資金が手に入ります。

老人ホームで暮らすことを検討している人

子供がいなかったり遠くに離れていたりする人の中には、将来的に老人ホームで暮らしたいと考える人もいるでしょう。

老人ホームの入居費用は高額ですが、まとまった資金を借りられれば入居費用として利用できます。老人ホーム入居のために自宅を売却することもできますが、二度と自宅に戻ることができなくなることも。老人ホームに入居していても何らかの理由で「生存中は自宅を残しておきたい」と思うなら、リバースモーゲージは向いています。

リバースモーゲージに申し込む前に知っておきたい注意点・リスク

リバースモーゲージは住宅ローンやフリーローンと同じ「金融商品」であり、市場の金利や不動産の価値が融資額・返済額に大きく関係します。

申し込む前に、金融商品としてのリスクも知っておきましょう。

長生きによって借金が残るケース

リバースモーゲージでは一括または年金形式で融資を受けられますが、ローンの受取総額が限度額に達した場合は融資が途絶えてしまい、生活に支障が出る可能性があります。

また、死亡後に自宅を売却して返済するのが基本ですが、金融機関によっては最終返済期限が設けられているケースもあるため、注意が必要です。予想より長生きすると最終返済期限が終了し、元金と利息を一括返済しなければいけません。

日本人の平均寿命は毎年のように延びていて、厚生労働省の「簡易生命表（令和2年）」によれば、2020年の平均寿命は男性が81.64歳、女性が87.74歳でした。

出典：厚生労働省｜令和2年簡易生命表の概況

平均寿命が延びるほど、長生きリスクも年々大きくなっていきます。
契約時点では何歳まで生きるかは予測のしようがないため、存命中に融資限度額まで使い切ってしまうリスクは常に意識しておく必要があります。

金利が上昇して融資可能額がいっぱいになってしまうケース

リバースモーゲージでは、「変動金利型」「固定金利の期間が一定期間に限定されている」といった商品が一般的です。
契約期間中に金利が上昇すると、借入残高が増えて担保割れになってしまうリスクがあります。

また、金利上昇によって月々の返済利息が大きくなることも考えられます。

担保の評価額が下がって差額を返済しなければいけないケース

リバースモーゲージの融資額は、契約時の不動産評価額に応じて決められています。

不動産価値が大幅に下落すると担保割れの恐れがあるため建物よりも評価額が落ちにくい「土地」が重視されますが、土地の評価額も絶対ではありません。

担保評価額が大きく下落し、融資が止まる可能性もあります。

融資限度額が引き下げられて、すでに借りている残高が限度額を上回る場合は、差額の返済も必要です。

リバースモーゲージで早期リタイアも豊かな老後も実現できる

リバースモーゲージは自宅を担保にして一括または年金の形式で融資を受けられる制度で、借入金の元本は債務者の死亡後に自宅を処分して完済します。

老後資金のためはもちろん、すでに老後資金が揃っている人でも、優雅な老後生活を実現するための手段として利用することも可能です。

ただし、金融機関によっては借り入れの目的が限定されている場合があるため、事前に融資条件をチェックする必要があります。

そのほか「金利上昇リスク」「担保価値が下落するリスク」などで子供世代が返済義務を負うことも考えられます。申し込み前に制度内容をよく確認し、家族で話し合っておきましょう。