タワーマンション節税とは

どんな資産を相続するかによって、相続税は大きく変わります。ここではマンションを購入して相続することで相続税を節税する「タワーマンション節税」の仕組みについて紹介します。

相続税評価額と時価の開きを利用した節税法

タワーマンション節税は、相続税評価額と購入価額（時価）との開きが大きいことを利用した節税方法です。

相続税が発生する場合、相続財産の価格は国税庁が定めている評価基準（相続税評価額）によって決められます。

評価額が高いほど相続税の税額が高くなり、評価が低いほど税額は低くなる仕組みです。

タワーマンションの購入を通じて相続税評価額を引き下げることで、結果的に相続税を節税することができます。

タワーマンション節税の仕組み

タワーマンションで節税になる仕組みは、以下の2つが関係します。

1.相続税評価額が下がる
2.高階層ほど相続税評価額が下がる

マンションで相続した場合、相続税評価額は時価（実際の売買価格）よりも低めに算出されるのが一般的です。

一方、現金を相続した場合は金額＝相続税評価額になってしまいます。

現金で1億円を持っているよりも1億円でマンションを買って相続するほうが、相続税評価額が下がる分だけ節税になるのです。

また高階層マンションほど相続税評価額が下がりやすいのも特徴です。

マンションの評価額は土地と建物を別で計算します。総戸数が多いマンションは土地の持ち分が小さくなり、土地の評価額は小さくなります。

建物は同じ占有面積なら低階層も高階層も評価は変わりませんが、市場価格は高階層であるほど高額です。高階層を買ったほうが、節税効果が相対的に大きくなります。

タワーマンション節税のメリット

節税方法には様々な種類がありますが、ここではタワーマンション購入を選ぶことのメリットを紹介します。

相続税対策として有効

タワーマンションの高階層を購入した場合、相続税評価額が下がることで節税につながるのはすでに解説した通りです。預貯金や株式・現金は時価がそのまま評価額になりますが、マンションの評価額は時価に比べて安くなります。

タワーマンションは建物部分の相続税評価額に固定資産税評価額をそのまま使いますが、販売価格は下階層と上階層で異なる一方、固定資産税評価額は低階層でも高階層でも違いはありません。

特に高階層は時価と評価額の乖離が大きいため、節税効果が大きくなります。

固定資産税対策にもなる

相続税だけでなく、固定資産税の節税につながるのもメリットです。「住宅用地の特例」という制度を使うことで節税に繋がります。

「住宅用地の特例」とは、「面積が200㎡以下」などの条件を満たした土地の固定資産税評価額が6分の1になる制度です。

固定資産税は土地や建物の評価額に対して1.4％がかかります。しかし、住宅用の土地であれば200㎡以下の部分に関して固定資産税が6分の1に下がります。

マンションの土地所有面積は建築面積ではありません。マンションの敷地を戸数で割って計算します。高階層であれば、ほぼ間違いなく固定資産税は6分の1で済むことになるでしょう。

土地の評価額が低い

マンションの場合、マンション面積を戸数で割ったものが土地所有面積になります。全部屋の床面積が同じで100部屋あった場合、土地の評価額は100分の1になる計算です。

1戸あたりの土地の評価額が低くなることで、評価額と時価の差が大きく開くことになります。

小規模宅地の特例が使える

小規模宅地の特例を使えるのも、タワーマンションを使った相続のメリットです。「小規模宅地の特例」とは、被相続人と同居していた自宅の土地を相続するなどの条件を満たした土地の評価額を最大80％減額できる制度です。

この制度を利用することで、元々下がりやすい土地の相続税評価額をさらに引き下げることにつながります。

購入した不動産を賃貸に出せばさらに節税に

購入した高階層マンションに自分で住むこともできますが、区分マンションの一室を賃貸として貸し出した場合はさらに評価額を下げることができます。

その計算式は以下のとおりです。

・建物部分（専有部分）＝自用地の相続税評価額×（1－借家権割合30％×賃貸割合）
・土地部分（敷地権）　＝自用地の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合30％×賃貸割合）

借家権割合は全国一律で30％ですが、借地権割合は地域によって30～90％で異なります。

計算式に当てはめて考えると、建物部分が約70％、土地の部分が約80％にそれぞれ評価額が圧縮されることになるでしょう。

タワーマンション節税の注意点

ここまで読み進めた方の中には、今後を見据えて節税に挑もうとしている人もいるでしょう。ただし、何も考えずにマンションを買っても節約にならず、かえって損をする可能性もあります。

ここではタワーマンション節税の注意点を解説します。

投資のリスクがある

タワーマンションを活用した節税は「時価が高く、評価額が低い」ことを利用した節税方法です。ただし、節税をする前提として、マンションの市場価格が変わらないことが求められます。

マンション価格が下落した場合、マンションを売った際に損をしてしまうためです。相続税で節税できても、それ以上に売却損が発生するようでは意味がありません。

節税まで考えてマンションを購入するには、そのマンションの市場価格が下がりにくい特徴を備えているのかを考える必要があります。

税務署に否認される可能性がある

マンションを購入すれば、それだけで絶対に節税になるとは限りません。節税を目的とした購入が明らかだと税務署が認めた場合、税務署に否認される可能性があります。

ただ単に「節税」だけが目的であれば、タワーマンション投資はリスクがあるのでおすすめはできません。

たとえば被相続人が亡くなる直前にタワーマンションを購入し、相続後すぐに相続人が売却するような場合、「節税行為が著しい」と認められ、市場の流通価格を基準に相続税が課税されることになる可能性も否定できません。

相続発生よりもできるだけ早くタワーマンションを購入するなら、相続後も数年単位で持ち続けることが望ましいでしょう、

法改正による問題もある

平成29年の税制改正で、タワーマンションの固定資産税の見直しが行われました。それまでは上階層でも下階層でも占有面積が同じなら固定資産税は同額でしたが、税制改正では1階上がるごとに固定資産税の負担が約0.256％上がることになりました。

高階層の固定資産税が割高に、低階層は逆に割安になるということです。

現時点では大きな改正ではなく、まだタワーマンション節税は可能です。ただし、今後はタワーマンション節税が根本的に不可能になる税制改正が行われるリスクがあります。

タワーマンション節税を利用するなら専門家に相談を

平成29年の税制改正でタワーマンションの固定資産税の計算方法が見直されたように、課税強化の流れができつつあります。

タワーマンションを購入して税務署に否認されることを念頭に相続税の節税を進めることが求められます。

亡くなる直前に購入したり相続後にすぐ売却したりといった場合に問題視される可能性はすでに紹介しましたが、他に以下のようなケースも要注意です。

・相続税評価額と時価の差額があまりに大きい場合
・金融機関からの借り入れで購入しているか

マンションは特に時価と相続税評価額の差が大きくなることで節税につながりますが、規模が大きなマンションは税務署からマークされる可能性があります。

借入金でマンションを購入した場合も同様です。借金をすると相続税の仕組み上、マンション以外のほかの財産からもマイナスできてしまいます。多くの資産を持つ人ほど大きな借金が可能なため、借金によるマンション購入は公平な課税制度を阻害する恐れがあります。

2022年4月19日の新聞記事によれば、マンションを相続した遺族が相続税をゼロと申告したものの、税務署が例外規定を使って3億円超を追徴課税しています。

原告は父が2009年に計13億8,700万円で購入したマンション2棟を2012年に遺産相続し、計約3億3千万円と評価して購入時の借金を差し引いて相続税をゼロと申告していました。

税務署は今回のケースを「差額を利用した行きすぎた節税」と判断したようです。例外規定を使って土地・建物を約12億7300万円と評価し直し、約3億3千万円を追徴課税しています。

参考：朝日新聞｜マンション相続課税、「伝家の宝刀」抜いた国の勝訴確定 最高裁

税務署からの追徴課税が行われる事態を招かないためにも、相続税に強い税理士に相談するなどの対策をしましょう。市場価格が簡単に下がらない優良なマンションを探すためにも、不動産業者に相談のうえで物件探しを進めることも重要です。

タワーマンション節税を利用すれば相続税対策になる

タワーマンションの高階層を購入することによる節税の効果や、なぜ節税になるのかの仕組みを紹介しました。

相続税評価額と時価に差が出ることや、土地の評価額が安く算出されることを利用して節税が可能です。

ただし、行き過ぎた節税対策と判断されると税務署から否認される可能性も否定できません。相続後の数年間は売却を控えるなど、租税回避行為と判断されないように注意することが大切です。

節税を考える際、まずは相続税に強い税理士などの専門家に相談しましょう。