資産活用

別荘の維持費や管理費はどれくらいかかるのか? 別荘を検討したら最初に読む記事

Aventure編集部

別荘の購入は資金力を得た人々にとって夢の一つです。購入する場所や家のデザインを考えるひと時は何ものにも代えがたい楽しい時間ですが、別荘を購入した後に発生する費用や手間という現実があるのも事実です。固定資産税はもちろんのこと、水道光熱費など、様々な費用が発生します。広大な敷地であれば、除草や植木の手入れも必要な作業。別荘を購入した場合にかかる維持費や管理する手間はどれくらいなのでしょうか?


別荘の購入とともにかかる費用

税金

住民票のある自治体に対して住民税を納めますが、別荘やセカンドハウスも住民税が必要です。また、固定資産税、都市計画税もかかります。また、購入時には不動産取得税、登録免許税、消費税がかかります。

不動産取得税

不動産取得税は別荘を新築や増設、取得したときに土地と建物それぞれに課されるものです。取得時のみ発生します。

税額(土地・建物)=固定資産税評価額×4.0%

土地・建物で固定資産税評価額が5,000万円だった場合、200万円の不動産取得税がかかることになります。
固定資産税評価額は自治体の固定資産課税台帳で調べることができます。大まかな目安として、時価の7割程度です。7,000万円で購入した物件であれば、4,900万円が固定資産税評価額の大まかな水準です。不動産取得税は納税通知書によって納付を行います。およそ半年から1年後に納税通知書が届きます。

登録免許税

登録免許税は登記の際にかかる税金です。所有者が売り手から買い手に移転する際の所有権移転登記、新築の場合は所有権保存登記を行います。課税額はこちらも固定資産税評価額をもとに算出します。

所有者移転登記の税額(土地)=固定資産税評価額×2.0%
所有者移転登記の税額(中古住宅)=固定資産税評価額×2.0%
所有権保存登記の税額=固定資産税評価額×0.4%

例えば固定資産税評価額2,000万円の土地と1,000万円の中古住宅を購入した場合、土地に40万円、建物に20万円で合計60万円が課されます。固定資産税評価額が3,000万円の新築物件だった場合、12万円が課税されます。
その他、登記には印紙税が発生します。500万円以上1,000万円以下は1万円です。

消費税

不動産売買において土地は非課税ですが、建物は消費税の対象となります。課税対象は新築・中古・自宅であるなしを問わず発生するものです。仲介手数料、その他手数料にも消費税がかかります。

固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点の不動産所有者に課される税金です。毎年5月から6月頃に納付書が送られるのが一般的です。

固定資産税の税額=固定資産税評価額×1.4%
※税率は自治体によって異なることがあります。

固定資産評価額が5,000万円の物件であれば、70万円が固定資産税となります。
固定資産税には軽減特例があります。住宅用地の場合、200㎡以下の小規模住宅用地の場合は課税標準×1/6、200㎡超の一般住宅用地は課税標準×1/3となります。自治体によって要件が異なります。各自治体に問い合わせをすると要件の内容の把握や申請用紙の取得ができます。

住民税

住民税は所得割と均等割の2つで構成されています。所得割は市町村民税6.0%、都道府県民税4.0%の合計10%となるパターンが多いです(自治体によって若干の違いが生じます)。前年分の所得で税額が決まります。高額所得者ほど高額になるのはご存知の通りです。
均等割は住民税の基本料金のようなもので、東京都であれば都民税額1,500円と巣民税額3,500円で5,000円です。熱海で5,400円です。自治体によって異なるため、購入地への確認が必要です。別荘の場合は均等割の住民税が課されます。

都市計画税

市街化区域内にある別荘については都市計画税も課されます。市街化区域とは、市街地として栄えている地域や整備が進められている地域のことを指し、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。駅に近い物件などが該当します。

都市計画税の税額=固定資産税評価額×0.3%
※自治体によって税率は異なります。

固定資産税評価額が5,000万円の物件であれば、15万円が都市計画税として課税されます。湖畔、海辺などの景勝地にある別荘地の場合はかからないことが多いです。

保険

頻繁に使うことがない別荘ですが、自然災害や管理不徹底のために火事や倒壊、不法侵入などのリスクを抱えています。別荘も火災保険に加入することができます。

火災保険

別荘の場合は火災保険と地震保険がセットになっている商品が一般的です。各保険会社ごとに呼び方は異なりますが、加入できるのは住宅火災保険、住宅総合保険になります。保険会社によっては火災保険の引き受けを断っていることもあります。

維持管理費

税金以外にも維持管理費がかかります。水道光熱費、修繕費、管理費です。長期間使わないことが多い別荘は、管理に手間と費用がかかります。

水道光熱費

別荘地の場合は上下水道料は定額料金となっている自治体が多いです。場所によっては水道が私営となっていることがあります。私営の場合は修繕積立金が必要になることがあります。電気の基本使用料は1,000円、ガスは2,000円程度です。使う、使わないに関わらず発生します。
温泉を引き入れている場合、温泉使用料が発生します。事前の確認が必要です。

修繕費

新築物件であれば、10~20年を目途に発生し、中古物件は購入時にかかる可能性が高いものです。費用は何をするかで大きく異なります。例えば外壁の塗装であれば50~100万円程度が目安です。屋根の葺き替えは140~200万円程度です。

管理費

別荘は定期的な草刈り、水道の開閉、除雪などの維持管理が必要です。頻繁に足を運んで自分で行うのであれば、問題ありません。しかし、1年で数回使うだけとなると管理が行き届かなくなります。その場合は外部の管理会社への委託が必要です。
金額は敷地や建物の大きさ、エリア、作業内容などによって異なります。年間数万円から数十万円です。バラつきがあるので、事前にどれくらいかかるのかを見積もっておく方が良いでしょう。
自分で管理する場合、水回りの点検と除湿に注意しましょう。配管のサビは寿命を短くし、水回りのトラブルは床などへのダメージが大きく、倒壊に繋がる恐れもあります。定期的に換気をしてカビや害虫の発生を抑えることも重要です。


別荘の資産価値はどのようにして決まる?

別荘地の資産価値はほぼ4つの要素で決まります。

1.良好なアクセス状況
2.生活圏内の利便性の高さ
3.居住の快適性の高さ
4.特異性

駅に近く、公共交通機関が発達している場所は人気が衰えないエリアです。その分、資産価値が下がりにくい特徴があります。別荘であっても比較的都市部が好まれるのは一般的な住宅と同じです。

スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院、託児所、などの生活に必要な施設が近くにあることも重要です。景色が良かったとしても、スーパーまで車で1時間といった場所はあまり人気がありません。

生活の利便性とやや近いところにありますが、快適に過ごせるかどうかも重要です。土地が擁壁地で駐車できるスペースが少ない、竹などの勢いの強い植物が近くに生えている、住宅内に風呂やトイレがないなど、居住性が低い別荘は資産価値が高まりません。

特異性は今までの条件とは真逆の要素を孕むものです。他の別荘にはない特徴を持っているもので、例えば駅から車で1時間以上の湖畔にあるものの、有名建築家がデザインした唯一無二の物件であるなどです。他にはない特徴を持ち、一部の人に高い人気が獲得できる物件は資産価値が下がりにくいと言えます。


人気エリアトップ5

Sirabeeリサーチによると、人気の別荘地のトップは「沖縄本島・宮古島・石垣島」で23.7%となりました。次いで「伊豆・熱海」の12.8%。「箱根」10.4%と続きます。

1位 沖縄本島・宮古島・石垣島:23.7%
2位 伊豆・熱海:12.8%
3位 箱根:10.4%
4位 湘南・三浦:7.6%
5位 由布院:6.3%
https://sirabee.com/2014/12/07/9886/

別荘地として不動の人気を誇っていた熱海は2位となり、今は圧倒的に沖縄が支持されています。別荘と言えば温泉地でゆったり過ごすというライフスタイルが変化し、ビーチでサーフィンやスキューバダイビング、フィッシングなどのアクティブな趣味で時間を過ごす人が増えたのかもしれません。
避暑地として有名な軽井沢や那須は5位以内にも入っていません。海と温泉地に人気が集まっています。


別荘を民泊として貸し出す方法は?

別荘を民泊で貸し出し、宿泊料を得ることもできます。また、人が利用することは家を長持ちすることにも繋がります。民泊で貸し出す際は申請が必要になりますので、注意してください。簡易宿所営業の許可です。

許可を得るためには以下の要件を満たす必要があります。

・客室の延べ床面積は 33㎡(宿泊者の数を10人未満とする場合には1人当たり3.3㎡)
・階層式寝台(2段ベッド)を有する場合には、上段と下段の間隔がおおむね1m以上であること
・適当な換気、採光、照明、防湿および排水の設備を有すること
・宿泊者の需要を満たすことができる規模の入浴設備を有すること(施設に近接して公衆浴場があるといった入浴に支障をきたさないと認められる場合を除く)
・宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の洗面設備を有すること
・適当な数の便所を有すること
・その他都道府県が条例で定める構造設備の基準に適合すること

自治体によって異なることがありますので、確認が必要です。許可を得る一般的な流れは、自治体へ許可申請すると保健所の職員が立ち入り検査をし、要件を満たしていれば許可となります。

別荘の100m以内に学校や児童福祉施設などがある場合、許可が下りないことがあります。その他、営業許可が認められない項目が定められています。また、観光地が民泊転用を禁止していることもあります(軽井沢など)。


綿密な計画をたてて後悔しない別荘ライフを

別荘の購入、維持管理には多額の費用がかかります。中古の別荘は格安で販売されているケースが目立ちますが、修繕費や維持管理費、税金で相当な金額をとられることを覚悟しましょう。資産価値や利用目的、身の丈にあっているかどうかなど、総合的な判断が必要になります。

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