資産活用

現物ではなく証券で不動産投資ができる「リート(J-REIT)」とは?

Aventure編集部

リート(J-REIT)は投資家から集めた小口の資金でオフィスビル、ホテル、商業施設などの不動産を保有し、そこから得た家賃収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。会社の利益を配当金として投資家に還元する株式と近いものですが、不動産に特化しているところが最大の違いです。そのために株式と異なるポイントがいくつかあります。現物の不動産を保有するほどの資金力がない人でも、手軽に不動産投資ができるリート。この記事では、その仕組みを理解し、投資に役立つ知識が得られます。


リートの仕組み

 
 
 
 
 
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リートは不動産から得られる利益を裏付けとし、流動化した不動産投資信託証券のことです。リートにより、一般の投資家でも都内のオフィスビルに気軽に投資できるようになりました。ヒューリックやケネディクスのような不動産会社の株式に投資をすることもできますが、リートは複数の物件が持つ資産価値や家賃によって生じる収益が投資家に還元されます。リートへの投資は不動産を保有するのと近い関係にあります。株式はあくまで会社として得られる利益が配当の源泉です。

リートは投資証券を発行し、投資家から資金を募ります。更に金融機関からの融資を受け、物件を保有するのです。リート自体は投資法人なのでペーパーカンパニーに近く、実際の運用は資産引用会社(アセットマネジメント)が行っています。

リートのスポンサーとは?

通常、リート(不動産投資法人)にはスポンサーがついています。スポンサーは投資法人の立ち上げ、上場などを主導する役割を担っています。多くの場合は投資法人、資産運用会社の大株主です。スポンサーは投資法人が保有する資産の賃借や売買などを行います。

次にリートの全体像を具体的な会社を例に挙げて説明します。

リートを活用した星野リゾート

 
 
 
 
 
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「界」や「リゾナーレ」などのホテル・旅館を全国展開する星野リゾートは、旅館業で日本初のリートを組成した企業として有名です。星野リゾートはホテルや旅館の運営、再生事業を行っています。この会社には物件を保有する星野リゾート・リートという投資法人があり、2013年7月に上場しました。星野リゾート・リートは2021年12月15日時点で全国65の物件を保有しています。客室数にすると176,856を保有していることになります。保有する資産の運用は星野リゾート・アセットマネジメントが行っています。この会社は星野リゾートの完全子会社です。

星野リゾートは旅館再生業で日本トップクラスの会社に成長しました。つまり、安く買った旅館の価値を上げることに強みがある会社です。その場合、価値の上がった物件を売買したり、家賃による収益を管理する必要があります。しかし、星野リゾートは再生業に専念した方が得意分野を活かしたビジネス展開ができます。そのため、資産の保有や売却を資産管理会社に委託し、リート(物件を保有する投資法人)を上場させて投資家から資金を集める体制を作りました。

資産管理会社は星野リゾートが価値を上げた物件を購入し、そこから発生する家賃で収益を得ます。投資家は物件買収の原資となる資金を投じます。家賃などから発生した収益を還元してもらうのです。

なお、星野リゾート・リートはハイアットリージェンシー大阪やコンフォートホテルなど、星野リゾートが運営するもの以外の物件も保有しています。リートはスポンサーだけに依存せず、収益性を見ながら様々な物件を保有するのが普通です。


リートと株式の違い

 
 
 
 
 
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株式とリートはその仕組みが大きく異なることから、様々な違いが生じます。投資をする際は何が違うのかを頭に入れておきましょう。

分配金と配当金

リートは分配金が得られ、株式は配当金が得られます。リートは賃料や売却益を投資家に分配する商品です。物件から得られた利益から必要経費を差し引きますが、利益の多くが投資家に分配される仕組みになっています。一方、株式の配当金は純利益から配当性向を加味して出すものです。会社を成長させるために必要な設備投資などの蓄えとして、利益剰余金を残すなどの判断があります。また、株式会社の場合は利益に対して法人税がかかります。

リートは基本的に将来の投資に必要な資金を備蓄することはあまりありません。利益の90%超を分配金に回すと法人税がかからないため、得られた利益の多くを投資家に分配するのが普通です。従って、リートは相対的に高い利回りが得られる可能性が高くなります。

決算期の違い

分配金を決めるのは決算です。リートの多くは年に2回決算を行います。保有する物件が順調に利益を出していれば、年2回分配金を受け取ることができます(ただし、年1回決算の銘柄も存在します)。

金融資産の影響

株式は景気や社会情勢など様々な影響を受けることで知られています。例えば、ユニクロを運営するファーストリテイリングは2021年3月2日に110,500円で上場来高値を更新しました。しかし、そこから90,000円を下回る水準まで下落します。この要因の一つが新疆ウイグル産の材料を使用していたというものでした。

中国がウイグル族への弾圧や強制労働しているとの情報が流れ、欧米が問題視したのです。このように、どれだけ会社の業績が良かったとしても、株価は社会情勢や景気に対して敏感に反応します。

リートは保有する資産や運用状況で判断されることが多く、外的要因を比較的受けにくい傾向があります。


リートのメリット・デメリット

 
 
 
 
 
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投資をする際は何がメリットでデメリットなのかを見極める必要があります。理解度を上げて投資判断に役立てましょう。

メリット

・少額で不動産投資ができる
・複数の不動産に同時に投資できる
・安定性の高い大型の不動産にも投資できる
・流動性が高い
・管理が必要ない

少額で不動産投資ができる点は魅力です。星野リゾート・リートは2021年12月16日の終値が645,000円でした。全国のイオンを保有するイオンリートは152,400円でした。リートは1株から購入可能です。リートが保有する資産は住宅、オフィスビル、商業施設、宿泊施設、倉庫などに分かれています。リートを複数保有することにより、ポートフォリオの拡充を図ることができます。

超一級の物件を手軽に保有できる点もメリットとしては大きいでしょう。例えば、日本ビルファンドは新宿三井ビルディングを保有しています。取得時の鑑定評価額は1,730億円でした。その他、評価額849億円の飯田橋グラン・ブルーム、636億円の六本木ティーキューブなども保有しています。大型の物件は収益性が安定しており、後の売却益にも期待できます。

流動性が高いこともポイントです。集合住宅などの不動産を所有した場合、売却に苦労することがあります。リートであれば市場で気軽に取引ができます。不動産管理に費用や労力が発生しないメリットもあります。

デメリット

・賃料の急減が起こることもある
・倒産がないわけではない
・自然災害による不動産の被災リスク

2020年新型コロナウイルス感染拡大という経済に大ダメージを与える出来事が起こりました。緊急事態宣言の発令という前代未聞の出来事で影響を受けたのが、飲食店やホテル・旅館です。リートは賃料からの収益がメインです。2020年4月の全国のホテル・旅館の平均客室稼働率は31.7%。前年同月の60.9%から大きく数字を落としました。賃料の減少は業績に大きく影響します。それを見越して関連銘柄は大きく株価を落としました。

全国のシティホテルの物件を保有するジャパン・ホテル・リートは、コロナ前の2019年12月2日が87,600円でしたが、翌年の3月16日24,700円まで下落しています。特にホテル銘柄は東京オリンピックで観光客が増え、稼働率が高まることへの期待感から、人気が集まっていました。その期待が逆転してしまったのです。

不動産は安定資産だと言われてきましたが、新型コロナウイルスは必ずしもそうではないことを突き付けました。リートであっても不確定要素によって賃料が激減し、業績が急悪化することもあります。

コロナとやや近いところにありますが、自然災害の影響も受けます。2016年4月の熊本地震の際、星野リゾートの「界 阿蘇」は一時休館しました。当然、その間の賃料は発生しませんので、星野リゾート・リートの業績に影響を与えることになります。

また、リートが倒産しないわけではありません。2008年10月にニューシティ・レジデンスが民事再生法適用を申請し、リート(J-REIT)初の倒産事例となりました。ニューシティ・レジデンスは資産規模1,800億円の住宅特化型のリートでした。資金調達の目途がない状態で277億円という大型物件の取得に動き、資金調達に失敗。契約不履行に伴う55億円の違約金が発生し、返済の目途が立たなくなりました。

注意義務が欠如した特異な事例とは言えるものの、この破綻劇によって東証リート指数は12%もの下落に見舞われました。リートへの信用が揺らいだのです。

リートに投資をする際は、保有する物件だけでなく、運用状況を見極める必要があります。


代表的な銘柄は?

 
 
 
 
 
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リートの代表的な銘柄を紹介します。

オフィスビル

【日本ビルファンド投資法人】
オフィスビルに特化したリートです。メインスポンサーは三井不動産。東京23区を中心にポートフォリオを構築しています。2021年11月末時点で保有物件は72。取得価格は1兆3,727億円にも上っています。稼働率は96.2%です。

商業施設

【フロンティア不動産投資法人】
商業施設特化型のリートです。スポンサーは日本ビルファンドと同じく三井不動産。三井アウトレットパークやイオンモールなどを保有しています。2021年6月末時点で保有物件は45、総資産額は3,075億1,000万円です。稼働率は100.0%となっています。

住宅

【大和証券リビング投資法人】
大和証券グループがスポンサーのリートです。ワンルームやファミリー型のマンションがメインですが、ヘルスケア施設も保有しています。2021年9月末時点で保有する物件は232。賃貸住宅の資産総額が2,341億円、ヘルスケアが955億円です。稼働率は98.2%です。


分散投資に最適なリート

不動産と株式の分散投資に最適なリート。その特性やメリット・デメリットを理解することで、ポートフォリオの構築や銘柄選定に大いに役立ちます。現物不動産を保有したい。もし、そんな考えが浮かんだらリートという手段があることを思い出してください。都内の有名な不動産(の一部)を間接的に保有することができます。

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